Ustawa deweloperska. Komentarz

Kompleksowe omówienie ustawy z o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Komentarz zawiera omówienie istotnych kwestii problemowych takich jak:

• zakres zastosowania i przedmiot regulacji OchrNabDFGU, umowy objęte regulacją tj. umowy zobowiązujące do przeniesienia własności lokalu, umowy przedwstępne, umowy dotyczące lokali użytkowych, umowy sprzedaży zawierane z nabywcą przez dewelopera oraz przez przedsiębiorcę innego niż deweloper, objaśnienie pojęć użytych w ustawie;
• środki ochrony wpłat nabywcy, w tym obowiązki dotyczące przyjmowania wpłat nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy, zasady dokonywania wpłat przez nabywców, wypowiedzenie umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego przez bank lub kasę, obowiązek zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem lub inną kasą, obowiązek informacyjny wobec nabywcy, zasady dysponowania środkami wypłacanymi z otwartego i zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie rachunku;
• wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego, zakres kontroli zakończenia etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego przez bank lub kasę prowadzącą mieszkaniowy rachunek powierniczy, zasady zwrotu środków nabywcy w razie odstąpienia od umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej albo ich rozwiązania;
• obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, tj. obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego i jego doręczenia wraz z załącznikami, obowiązek prowadzenia strony internetowej z ofertą sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, obowiązek informowania o zmianie prospektu informacyjnego, obowiązek sporządzenia przez dewelopera harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, obowiązek umożliwienia zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z dodatkowymi dokumentami;
• umowa rezerwacyjna, forma zawarcia umowy; czas, na który zawiera się umowę; wysokość opłaty rezerwacyjnej, obowiązek informowania o zmianach w prospekcie, zasady zwrotu nabywcy opłaty rezerwacyjnej, ograniczenia dotyczące przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy rezerwacyjnej (cesji);
• umowa deweloperska i inne umowy zawierane między nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, treść umowy deweloperskiej, treść innych umów zawieranych z deweloperem, ograniczenie przedmiotu umów, wpis roszczeń nabywcy do księgi wieczystej, ustawowa rekompensata dla nabywcy w razie nienależytego wykonania umowy przez dewelopera, forma zawarcia umowy, zasady odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i postępowania w razie zgłoszenia przez nabywcę wad, zasady odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• odstąpienie od umowy deweloperskiej, przesłanki odstąpienia od umowy, obowiązki dewelopera w przypadku odstąpienia nabywcy od umowy, skuteczność odstąpienia;
• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, w tym jego utworzenie, gromadzenie środków na wyodrębnionym rachunku bankowym, przeznaczenie środków Funduszu, wysokość składki na Fundusz, ewidencja Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, przekazywanie danych i uprawnienia Funduszu, uruchomienie środków z Funduszu w przypadku upadłości, monitorowanie płynności finansowej oraz działań Funduszu, gromadzenie i udostępnianie informacji przez Portal DOM;
• przepisy karne, sankcje za niezapewnienie przez dewelopera obowiązkowych środków ochrony wpłat nabywców, sankcje za niesporządzenie prospektu informacyjnego, sankcje za podanie nieprawdziwych lub zatajenie prawdziwych informacji lub danych, sankcje za nieposiadanie przez dewelopera w dniu rozpoczęcia sprzedaży zgody wierzyciela hipotecznego, sankcje za niezgodną z przepisami wypłatę środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym, sankcje za nieprzesyłanie informacji lub przesyłanie nieprawdziwych informacji do Portalu DOM.

Kolejne, 3. wydanie zawiera omówienie najnowszych zmian legislacyjnych, wprowadzonych m.in.:

• ustawą z 4.12.2025 r. wprowadzającą zasadę ustalania ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w oparciu o jego powierzchnię użytkową oraz cenę 1 m2 powierzchni użytkowej,
• ustawą z 17.10.2025 r., wprowadzającą podstawę prawną działania Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portalu DOM) w celu zwiększenia przejrzystości na rynku nieruchomości,
• ustawą z 9.7.2025 r., przesądzającą, że do wszystkich umów, których skutkiem ostatecznym jest przeniesienie własności nieruchomości w procesie deweloperskim stosuje się przepisy o rękojmi przy sprzedaży,
• ustawą z 21.5.2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym nakładającą na deweloperów i inne podmioty oferujące sprzedaż nieruchomości, powstałych w ramach inwestycji deweloperskich, obowiązek prowadzenia własnych stron internetowych, na których podawane są ceny od początku rozpoczęcia sprzedaży wraz ze wszystkimi zmianami ich dotyczącymi,
• ustawą z 25.7.2025 r. o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw.

To najobszerniejszy komentarz do przepisów ustawy deweloperskiej dostępny na polskim rynku wydawniczym, przygotowany z myślą zarówno o przedstawicielach nauki, jak i praktykach prawa poszukujących rzetelnej odpowiedzi na najbardziej złożone problemy jurydyczne. Publikację wyróżnia kompleksowe ujęcie omawianej problematyki. Autor nie tylko szczegółowo analizuje treść poszczególnych przepisów, lecz także szeroko korzysta z dorobku orzecznictwa, doktryny oraz doświadczeń wynikających ze stosowania prawa w praktyce. Dzięki temu komentarz w pogłębiony sposób wyjaśnia sens norm prawnych zakodowanych w ustawie, uwzględniając również zagadnienia dotąd rzadko lub w ogóle nieomawiane w piśmiennictwie.

Atutem publikacji jest również jej przemyślana i uporządkowana struktura, która czyni z niej narzędzie wyjątkowo wygodne w codziennej pracy. Komentarze do poszczególnych przepisów zostały opracowane w ramach trzech uzupełniających się płaszczyzn:

• orientacyjnej, pozwalającej szybko ustalić znaczenie przepisu i podstawowe problemy interpretacyjne,
• standardowej, zawierającej zasadniczy komentarz podzielony na przejrzyste części problemowe,
• szczegółowej, obejmującej informacje dodatkowe, poglądy doktryny, stanowiska mniejszościowe, bogatsze orzecznictwo oraz cenne wątki historycznoprawne i prawnoporównawcze.

Takie ujęcie pozwala z jednej strony objąć całość trudnej materii i dostarczyć możliwie pełnych odpowiedzi, z drugiej zaś zapewnia łatwość korzystania z komentarza i szybkie odnajdywanie potrzebnych fragmentów. To nowoczesne, obszerne i wyjątkowo funkcjonalne opracowanie, które będzie cennym wsparciem zarówno przy dociekaniach naukowych, jak i przy rozstrzyganiu praktycznych problemów związanych ze stosowaniem ustawy deweloperskiej.

Publikacja jest przeznaczona w szczególności dla praktyków prawa: adwokatów, radców prawnych, sędziów, notariuszy, prawników świadczących usługi na rzecz deweloperów, przedsiębiorców zajmujących się budową lub sprzedażą nieruchomości, banków, spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych.